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六部門密集出招松綁樓市 房價如何走現分歧

 

  中國經濟網北京3月31日訊(記者 李方) 3月30日下午,央行、住建部、銀監會聯合發文明確二套房房貸首付降至四成,貸款利率也不再強制執行1.1倍及以上的標準。同時,財政部和國家稅務總局對個人住房轉讓營業稅政策進行調整,營業稅免征門檻由5年變為2年。

  加之上周五國土部和住建部聯合通知合理安排住房和其用地供應規模,樓市政策連續利好,中央穩定住房消費的意圖已十分明顯。多家分析機構認為,此類做法反映出空前救市力度,反映了中央對于改善性購房需求積極扶持的決心。

  二套房首付降至4成降低購房成本

  央行、住建部、銀監會通知明確,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低于40%;使用住房公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付30%。

  新政對購房者而言意味著什么?上海易居房地產研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆賬,以200萬元總價的住房進行分析,按照目前大多數城市首付6成的比例計算,首付款120萬元,向銀行貸款80萬元,以20年期、等額本息等條件下,還款總額為136萬元,月供5685元。按照新政4成首付計算,首付款80萬元,向銀行貸款120萬元,則還款總額為205萬元,月供8528 元。

  如此對比,6成首付下,首付和按揭貸款的總金額為120萬+136萬即256萬元。而在4成首付則變為285萬元,增加了29萬元的支付。嚴躍進表示,購房成本看似增加,但這背后卻有一筆資金在節省,即在6成首付的情況下,需要多繳納首付款40萬元,現在這筆費用可以先不繳納,而是通過按揭貸款進行繳納,其成本實際上只需要29萬元,而且可以分期按20年的水平進行支付,降低了購房者的成本。

  中原地產首席分析師張大偉直言,新政會帶來直接的需求刺激,起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求。整體市場成交量將在4月快速上漲,一二線城市將會出現上漲的可能性,其中部分城市的上漲幅度會比較高。“預計一二線城市二季度成交量將環比上漲30%,這也將是2014年來的成交高峰,其中一線城市的房價將開始上漲。”

  營業稅免征年限降至2年刺激入市

  財政部、稅務總局同日發文宣布,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。新政于3月31日起開始執行。

  據了解,目前市場成交的房源中,以北京為例,30%左右是需要交納營業稅的5年內再交易房源,市場占比30%的這部分房源其中有60%是2——5年的,這部分房源影響最大。張大偉表示,未來將明顯減少稅費支出,減少的稅費支出平均將達到10-15萬。

  舉例來說,以北京營業稅稅率5.5%,一套3年內交易過,過戶價格200萬的二手房為例,過去營業稅高達11萬,新政后則直接減免。

  “這一政策一直是市場預期調整的政策,本次調整后,均恢復到房地產市場歷史最寬松時期,這種情況下購房者入市積極性將明顯上漲。”張大偉說。

  房價會漲嗎?專家觀點現分歧

  五部委一天之內聯合救市的舉動讓地產圈沸騰不已,有中介直呼“政策遠遠超過市場預期”、“首付比例降到40%是歷史最寬松的政策”、“市場是要瘋?明天就買房!”

  實際上,上周末國土部和住建部發通知,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模。但這個政策的力度顯然不夠“解渴”,沒想到只隔一個周末,更有力的“靴子”就落地了。

  不過,對于密集出臺的樓市新政是否會帶來房價新一輪的上漲,專家的觀點出現了分歧。據報道,民生證券研究院執行院長管清友表示,房貸新政可以使房地產市場短期壓力緩解,卻無法扭轉中長期趨勢。

  管清友認為,第一,剛需人口已進入下降通道,即便生育政策加快調整,也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二,房地產的賺錢效應已經消失,市場預期短期無法扭轉。第三,利率市場化背景下,銀行配置房貸的意愿將系統性下降。第四,中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路,新思路是政府負責保低端,其他的交給市場。

  偉業我愛我家副總裁胡景暉也表示,雖有刺激作用,但房價大幅上漲的可能性不大,因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過于求的特征來看,業主方提價只會面臨有價無市的被動。“因為首付比例降低后貸款會增加,購房人獲得按揭的難度反而會有所加大。”

  嚴躍進則明確指出大城市房價會較快進入上漲通道。他表示,新政將帶來三方面的刺激,一是直接刺激地產股繼續上漲。二是直接導致市場成交量上升,入市節奏加快,購房者情緒提振。三是在改善型購房需求積極釋放的情況下,這會帶來整個市場價格的提振。“部分城市房價止跌反彈的跡象會明顯,而一些大城市將比較快地進入房價上漲通道。”

 
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